物業(yè)維修保養(yǎng)與修理改造
導讀：自上世紀80年代至今，中國住房體制改革、房地產(chǎn)市場發(fā)展、城鎮(zhèn)化已經(jīng)歷30多年了，城鎮(zhèn)房屋建筑已進入修繕期，設施設備也進入修理、改造期，加上原有的老建筑已破舊嚴重，因此，房屋建筑及設施設備的維修及更新改造是我們物業(yè)管理行業(yè)面臨的一個既實際又難辦的重要問題。房屋建筑的維修牽連著產(chǎn)權(quán)人利益、專業(yè)技術(shù)和相關政策法規(guī)的規(guī)定，因此相當復雜，不是一個一蹴而就的問題，需要多方面努力才能有效解決，本文重點就房屋及配套的設施設備、相關場地維修保養(yǎng)與修理改造界限的專業(yè)技術(shù)進行論述。
一、房屋修繕
1、概念
房屋修繕 是指房屋建筑主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修及附屬的設施設備出現(xiàn)主要部件損壞、影響使用居住且存在安全隱患時，必須進行的修理活動，更換損壞的部件，消除安全隱患，恢復其使用功能。
2、房屋修繕的原則
城鎮(zhèn)房屋修繕應符合“城市總體規(guī)劃”的要求，遵循經(jīng)濟合理、安全實用、節(jié)能環(huán)保、維護房屋不受損壞和為用戶服務的原則。
3、修繕工程分類
房屋修繕按照原住房環(huán)境部于1985年10月頒布的《房屋修繕范圍和標準》的規(guī)定，按照房屋完損狀況，其修繕工程分類為：翻修、大修、中修、小修和綜合維修。
（1）翻修工程
1）凡需全部拆除、另行設計、重新建造的工程為翻修工程。
2）翻修工程應盡量利用舊料，其費用應低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價。
3）翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。
4）翻修工程主要適用于：
a. 主體結(jié)構(gòu)嚴重損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險的房屋。
b. 因自然災害破壞嚴重，不能再繼續(xù)使用的房屋。
c. 地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋，或地勢低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋。
d. 無修繕價值的房屋。
e. 基本建設規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復的房屋。
（2）大修工程。
1）凡需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程為大修工程。
2）大修工程一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的25％以上。
3）大修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。
4）大修工程主要適用于嚴重損壞房屋 ，包括：
a. 主體結(jié)構(gòu)損壞嚴重，有局部危險的房屋；
b. 屋面嚴重漏雨需鏟除重做的房屋；
c. 需挑頂修繕的房屋；
d. 整棟房屋需要進行設備（包括上水、下水、通風、采暖等）及管線拆換、改裝的房屋；
e. 需抗震加固的房屋。
（3）中修工程
1）凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。
2）中修工程一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20％以下。
3）中修后的房屋70％以上必須符合基本完好或完好的要求。
4）中修工程主要適用于一般損壞房屋，包括：
a. 需少量更換或局部加固、補強主體構(gòu)件或拆砌部分墻體的房屋；
b. 需局部更換瓦屋面，修補平屋頂面層或外墻板縫局部漏雨的房屋；
c. 需整棟房屋進行門窗整修，地面維修，粉刷、油漆，設備管線維修和更換配件的房屋；
d. 因陰暗潮濕、嚴重掉土、使用不便需改善條件的房屋。
（4）小修工程。
1）凡以及時修復小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程為小修工程。
2）小修工程的綜合年均費用為所管房屋現(xiàn)時造價的1％以下。
3）小修工程主要適用于輕微損壞的房屋，包括：
a. 修補屋面、地面、頂棚，室內(nèi)外抹灰；
b. 修理門窗、換紗、換玻璃；
c. 水、暖、衛(wèi)、電設備的日常養(yǎng)護；
d. 疏通下水、煙囪、垃圾道，清掃屋面、雨水口。
（5）綜合維修工程。
1）凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應修盡修的工程為綜合維修工程。
2）綜合維修工程一次費用應在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20％以上。
3）綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。
4）綜合維修的竣工面積數(shù)量在統(tǒng)計時進入大修工程。
從上述住建部和北京市相關標準來看，房屋的返修即更新改造，而其他修繕分類要關注兩個方面，一是房屋的損壞程度，二是修繕的費用。例如房屋大修、中修、小修和綜合維修。
其適用范圍主要對房屋損壞程度進行了規(guī)定，二是修繕費用達到一定額度。例如：
大修工程一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的25％以上。
中修工程一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20％以下。
小修工程的綜合年均費用為所管房屋現(xiàn)時造價的1％以下。
綜合維修工程一次費用應在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20％以上。
從這里我們不難看出，大中修和綜合維修強調(diào)的是一次修繕工程費用占同類建筑新建造價的百分率，而小修工程說的是綜合全年小修費用占所管房屋現(xiàn)時造價的百分率。因此，物業(yè)管理在厘清法規(guī)范圍內(nèi)外的房屋維修責任和范圍時就要弄清房屋修繕的適用范圍和修繕費用這兩個問題。
所以，我們在測算物業(yè)服務費用標準時就要認真核算房屋建筑全年的維修保養(yǎng)費用成本，如小修費用在同類房屋建筑現(xiàn)時造價的1%之內(nèi)，那房屋建筑的日常維修保養(yǎng)就應該在物業(yè)服務費中支付；如確實需要小修費用超過1%時，就應該在簽訂物業(yè)服務合同時明確約定該項費用由誰承擔，以保證房屋建筑維修保養(yǎng)正常進行，確保房屋始終完好。
如果房屋小修一次工程量較大、且費用達到1%時（如房屋內(nèi)部共用部位全部進行粉刷），符合“需整棟房屋進行門窗整修，地面維修，粉刷、油漆，設備管線維修和更換配件的房屋”標準； 這就要考慮是否屬于中修的范圍了。
二、 設施設備維修保養(yǎng)與修理改造
1、設施設備維修保養(yǎng)
設施設備維修保養(yǎng)，主要是通過對設備進行清掃、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查等，對設備進行日常護理，以維持設備的性能和技術(shù)狀況，稱為設施設備維修保養(yǎng)。
維修保養(yǎng)基本上不拆解設備，一般不更換零部件，因此也不存在組裝、調(diào)試的問題。
設施設備保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)和計劃預防性維修保養(yǎng)。
2、設施設備修理
設施設備修理是在設施設備出現(xiàn)技術(shù)狀態(tài)異常或劣化達到一定的臨界狀態(tài)時進行拆檢、修復的技術(shù)活動。
設備在運行使用過程中，零部件會逐漸發(fā)生磨損、變形、斷裂、腐蝕等現(xiàn)象，設備的修理就是對技術(shù)狀態(tài)變化時發(fā)生故障的設備通過更換或修復磨損失效的零部件，對整體或局部進行拆裝和調(diào)整的技術(shù)活動，其目的是恢復設備的功能和精度，保持設備完好。
簡單地說：設備修理是設備技術(shù)狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)時，為恢復其功能而進行的技術(shù)活動。
設備修理的方針。設備的修理，必須貫徹“預防為主”的方針，根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、設備特點及設備在使用中所起的作用，選擇適當?shù)木S修方式，適當?shù)男蘩碇芷诨驎r機，采用新工藝、新技術(shù)、新材料和科學方法，以提高維修質(zhì)量，減少停機時間，降低維修費用，達到“適時有效，低成本”。
設備修理分為：大修、中修、項修、小修，現(xiàn)分述如下。
（1）大修
大修是設備基準零件磨損嚴重，主要精度、性能大部分喪失，必須進行全面修理，才能恢復其效能時使用的一種修理方式。
設備大修的內(nèi)容包括：
對設備進行全部解體、清洗，修理基準件，更換或修復磨損件；
全部研刮或磨削導軌面；
修理、調(diào)整設備的電氣系統(tǒng)；
重新按標準組裝，檢測；
修復設備的附件以及翻新設備外觀；
重新按標準加入工質(zhì)、潤滑油；
進行整體測定、試車。
（2）中修：介于設備大修與項修之間的修理。內(nèi)容包括：
對設備進行局部解體，更換或修復磨損件；
修理、調(diào)整設備的電氣系統(tǒng)；
重新按標準組裝，檢測；
修復設備的附件以及修復設備外觀；
重新按標準加入工質(zhì)、潤滑油；
進行整體測定、試車。
（3）項修：單項修理是對設備精度、性能的劣化缺陷進行針對性的局部修理，即對設備進行局部解體檢查、修復或更換個別損壞的主要零部件及工質(zhì)，恢復其功能的活動。
（4）小修：設備小修是對設備簡單的修理，更換非主要零件或補充部分工質(zhì)、完善其技術(shù)性能的活動。小修一般與設備保養(yǎng)同時進行。
3、設施設備的更新改造
（1）設備的磨損及其補償。
1）設備磨損。設備的磨損分為有形磨損和無形磨損。
設備的有形磨損：是機器設備在使用（閑置）過程中發(fā)生的實質(zhì)磨損或損失，稱為有形磨損或物質(zhì)磨損。
設備的無形磨損，也稱經(jīng)濟磨損：是指設備在使用（閑置）過程中因技術(shù)進步而造成的價值降低、技術(shù)落后、高耗能污染等喪失使用價值的情況。
2）設備補償。設備磨損一定要進行補償，設備磨損的補償方式包括：
有形磨損的補償：主要是修理與改造；
無形磨損的補償：應更新。
（2）設備的更新。
1）設備更新的意義包括：
設備更新是物業(yè)維持使用功能的必要條件；設備更新是實現(xiàn)物業(yè)設備高效、安全、節(jié)能的重要途徑；設備更新是物業(yè)保值增值的物質(zhì)基礎。
2）設備更新的原則是：
設備更新應圍繞物業(yè)的使用價值；應采用新技術(shù)、新工藝、新材料，符合節(jié)能、環(huán)保的要求；要進行經(jīng)濟論證，確保經(jīng)濟效益。
（2）設備技術(shù)改造。
設備技術(shù)改造，是指應用現(xiàn)代科學技術(shù)成就和先進經(jīng)驗，改變現(xiàn)有設備的結(jié)構(gòu)，裝上或更換新部件、新裝置，以補償設備的無形和有形磨損。
1）更新改造的特點是：針對性強，經(jīng)濟型好，現(xiàn)實性大。
2）更新改造的意義：工業(yè)發(fā)達國家發(fā)展經(jīng)濟的主要途徑是大力采用先進技術(shù)，提高機器的技術(shù)水平，改善原材料的質(zhì)量，提高勞動者的素質(zhì)，從而提高各生產(chǎn)要素的使用效率，來取得良好的經(jīng)濟效益。
3）在管理設備時特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新的方式。
四、物業(yè)設施設備維修保養(yǎng)與修理改造管理
1、確定房屋及設施設備維修保養(yǎng)與修理改造的界限
（1）《物業(yè)管理條例》確定的物業(yè)管理的界限，即房屋的共用部位、共用設施設備及相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，一是不包括業(yè)主專有的部位，二是不包括修理、更新改造。
（2）《房屋修繕范圍和標準》規(guī)定的房屋修繕的界限分為幾個標準，包括。
1）一是修繕的費用占房屋的重置價的比例，這就首先要界定同類房屋的重置價包含的項目內(nèi)容，詳見下表。
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序號 |
年代 項目 |
1985年 |
2017年 |
備注 |
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1 |
房屋產(chǎn)權(quán)人 |
公有 |
多業(yè)主/單位 |
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2 |
房屋管理人 |
房管局/單位 |
物業(yè)公司/其他 |
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3 |
房屋管理模式 |
計劃經(jīng)濟 |
市場化/自管 |
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4 |
房屋造價包含項目 |
建筑安裝費用 |
建筑安裝費用 |
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5 |
少量其他費用 |
土地出讓費用 |
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6 |
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房地產(chǎn)營業(yè)稅 |
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7 |
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房地產(chǎn)相關費用 |
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8 |
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房地產(chǎn)所得稅 |
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9 |
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其他相關費用 |
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10 |
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從上表不難看出當前房屋的重置價所包含的費用項目比《標準》制定的1985年多得多，且建筑安裝的造價占總房價的比例相當?shù)?。因此，筆者建議在沒有新標準規(guī)范規(guī)定的條件下，考慮房屋修繕和設施設備修理費用時主要計算房屋的建筑安裝費用，只有這樣《標準》才能適用當前的房屋修繕管理。
2）二是小修的界限
《標準》規(guī)定小修工程的綜合年均費用為所管房屋現(xiàn)時造價的1％以下。
那么房屋共用部位及共用設施設備和場地單次、單項小修的費用達到了1%，或全年的小修綜合費用超過了1%，那就可以考慮納入中修或項修的范圍。
3）房屋與設施設備的更新改造界限
房屋的更新改造屬于翻修的范疇，按相關政策、法規(guī)辦理，這里不做論述。
共用設施設備及場地的更新改造宜按《標準》的規(guī)定進行管理，同時要參考設備的設計有效使用年限，即設備的設計安全使用壽命。當設備安全使用壽命已滿時，或?qū)υO備進行專業(yè)鑒定（安全與節(jié)能環(huán)保）不達標時，就要保證在合理維修保養(yǎng)的前提下安全運行，否則就應該考慮更新改造了。
2、房屋及設施設備修理與改造管理
（1）管理工作內(nèi)容
物業(yè)服務企業(yè)對所管房屋與設施設備進行全面檢查與鑒定，必要時可以申請專業(yè)機構(gòu)對房屋進行安全鑒定，根據(jù)物業(yè)狀況，按修理與改造工程范圍規(guī)定，提出修理與更新改造申請計劃。
以工程項目內(nèi)容鑒定為依據(jù)，依法獲得主業(yè)同意，根據(jù)費用資金計劃編制修理、改造實施方案；工程方案設計必須由具備設計資質(zhì)的單位承擔。
按照審批后的年度修理和更新改造計劃和季度、月度施工作業(yè)計劃落實施工任務。
根據(jù)工程量大小和工程難易等具體情況由專業(yè)承包商編制工程修理、更新改造的專業(yè)施工工藝、組織設計，確定施工方案、落實資金、人力計劃、材料供應、工期概預算、質(zhì)量、安全、節(jié)能、環(huán)保措施等。
物業(yè)管理項目部負責修理與改造的修前、修后的運行安排，為施工創(chuàng)造條件，并保證用戶正常使用。
根據(jù)施工計劃，按照總進度計劃要求，結(jié)合人力、物力、財力情況，下達施工任務計劃，按時間落實到單位及個人，保質(zhì)保量完成計劃；嚴格按照技術(shù)標準和技術(shù)經(jīng)濟指標進行施工，確保工程質(zhì)量；切實對人身安全和業(yè)主負責，合理使用材料，控制工程成本。
按技術(shù)規(guī)范標準進行修理和更新改造工程質(zhì)量檢查、驗收，確保質(zhì)量符合要求；工程質(zhì)量保證符合技術(shù)規(guī)范標準及合同約定，質(zhì)量保證合格率達98％以上。
項目工程完工必須符合交驗條件和質(zhì)量檢驗評定標準，才能辦理施工驗收手續(xù)。做到工程設計方案內(nèi)容全部完成，水、電、氣通，供、冷、暖、通風恢復，存在的缺陷已消除，竣工圖和施工及驗收技術(shù)資料齊全，并及時收集整理歸檔保存。
根據(jù)工程項目施工合同約定，留一定的質(zhì)量保證金，符合工程結(jié)算條件要求后，根據(jù)雙方認可簽字結(jié)算書，由財務進行結(jié)算。
（2）管理工作流程
對房屋完好率評定時及日常巡檢發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量缺陷和安全隱患進行統(tǒng)計、匯總、分析，必要時報告專業(yè)主管部門進行安全鑒定。對于共用設備要關注：實際運行技術(shù)參數(shù)與設計參數(shù)的偏離值和衰減程度；設備機械運行狀態(tài)，即故障表現(xiàn)、機、配件磨損、失效情況；上一次修理時間間隔和遺留問題；設備的出功能力與系統(tǒng)負荷的差異。
方案包括：房屋及設施設備修理和更新改造的范圍、項目、內(nèi)容；修理和更新改造的技術(shù)標準，質(zhì)量要求，查驗方式，問題處理和保修；修理和更新改造的實施時間、實施人，費用預算等。
工程方案實施包括：確定修理和更新改造的實施單位，簽訂工程施工委托合同，安排內(nèi)部檢修組織；由實施單位編制施工計劃，經(jīng)批準后開始實施；抓好施工現(xiàn)場管理，保證檢修的正常進行；
管理內(nèi)容主要是：根據(jù)檢修計劃安排，檢查施工進度，保證按期完成；根據(jù)施工進度，做好分步質(zhì)量查驗，控制過程質(zhì)量；監(jiān)督維修人規(guī)范操作，確保安全；加強檢修過程管理、現(xiàn)場管理，保證文明生產(chǎn)。
施工完成后，要按相關規(guī)定和合同約定進行竣工驗收；符合規(guī)范標準或合同約定約定后，雙方簽字確認；組織試車運行，檢驗、測定技術(shù)參數(shù)，保證達到預期目的；按約定解決好缺陷處理和質(zhì)量保修方式后即可進行工程決算；按合同約定留足質(zhì)保金后，即可按合同付費；質(zhì)保期滿后無遺留問題，雙方簽字后付清質(zhì)保金。
五、 結(jié)語
我國物業(yè)管理已走過了38年，行業(yè)發(fā)展迅速，在國民經(jīng)濟中的地位亦愈來愈高，對國民生活水平提升的作用也顯著增大。但是由于種種原因，物業(yè)本體及附屬的設施設備和場地的修理和更新改造一直困擾著整個行業(yè)，也是業(yè)主和使用人比較關注的問題。
一方面是物業(yè)管理成本快速增加，物業(yè)維護管理水平參差不齊，房屋及設施設備缺陷積累，直接影響正常使用，并存在一定的安全隱患，特別是消防與電梯問題更多。而另一方面動用住宅維修資金又比較困難，且手續(xù)復雜，業(yè)主很難形成一致意見，管理部門審批不好把握，致使住宅維修資金大量沉積于銀行，而房屋及設施設備需要的修理和更新改造得不到及時有效實施。因此，希望物業(yè)管理行業(yè)與行政主管部門攜起手來，共同調(diào)查研究，制定出切實有效的政策法規(guī)，進而推動物業(yè)的修理和更新改造，確保物業(yè)完好，以滿足用戶使用，確保物業(yè)和用戶安全，促進物業(yè)保值增值，實現(xiàn)我國經(jīng)濟又好又快的可持續(xù)發(fā)展。
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